鄂府發(fā)〔2025〕34號

各旗區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各直屬單位，各大企事業(yè)單位：

為深入貫徹落實中央城市工作會議精神，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化新形勢，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足居民合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、優(yōu)化土地供應(yīng)

（一）合理安排土地供應(yīng)。落實以人定房、以房定地要求，住建部門根據(jù)人口變化確定住房需求，編制城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，自然資源部門根據(jù)住房需求科學(xué)安排新增土地供應(yīng)和存量土地盤活，合理確定公共基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、住宅、商業(yè)等方面的用地比例、布局并嚴(yán)格落實執(zhí)行，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。對商品住宅去化周期超過36個月的，暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。根據(jù)非住宅用地存量以及待售庫存，審慎新增非住宅用地供應(yīng)。各旗區(qū)商品住宅去化周期由住建部門定期公布。落實征拆安置支出，供應(yīng)土地需為凈地。（責(zé)任單位：市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各旗區(qū)人民政府。以下各項任務(wù)均涉及各旗區(qū)人民政府,不再單獨列出)

（二）優(yōu)化土地出讓方式。新出讓商品住宅用地可采取“定品質(zhì)、競地價”的出讓方式，由住建等相關(guān)部門提出供應(yīng)土地的住宅品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)要求，由自然資源部門將住宅品質(zhì)、公共服務(wù)設(shè)施配建要求、建設(shè)時序、移交主體和產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容納入土地供應(yīng)方案，作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的條件和依據(jù)。新出讓商品住宅用地土地出讓金，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取分期方式支付。（責(zé)任單位：市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局、市稅務(wù)局）

二、強化規(guī)劃政策支持

(一)商服用地規(guī)劃政策支持

1.允許功能復(fù)合設(shè)置及用途合理轉(zhuǎn)換。在符合國土空間規(guī)劃、用途管制、質(zhì)量安全、功能協(xié)調(diào)、配套完善，不影響相鄰關(guān)系等前提下，商服用地可兼容文化、教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托育等服務(wù)功能和設(shè)施，允許商服用地內(nèi)部各細(xì)分地類之間的性質(zhì)互相轉(zhuǎn)換。(責(zé)任單位：市自然資源局)

2.允許已出讓未開發(fā)商服用地合理調(diào)整用途。對已出讓尚未開工建設(shè)的商服用地，可優(yōu)先調(diào)整為養(yǎng)老、文化、旅游、科教、體育、現(xiàn)代物流倉儲等國家鼓勵的新興產(chǎn)業(yè)或公共服務(wù)用地。在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，允許旗區(qū)根據(jù)地方實際編制“商業(yè)去庫存”實施方案，調(diào)整為居住用地的需達到《鄂爾多斯市高品質(zhì)住宅小區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的二星級以上標(biāo)準(zhǔn)，用于保障性住房的比例不低于成品住宅建筑面積的10%，實施方案應(yīng)按法定程序?qū)徟?責(zé)任單位：市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

3.支持商業(yè)、辦公項目調(diào)整轉(zhuǎn)型。對在建或閑置的商業(yè)辦公、酒店等非居住房屋可依法依規(guī)改造為租賃式公寓及養(yǎng)老、文化、旅游、體育等國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)用房，也可在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，依法依規(guī)改建為保障性租賃住房。對于已建成但未售的空置商業(yè)、辦公項目，在不改變規(guī)劃用途，不影響經(jīng)營使用功能，滿足用水、用電等條件下，由各相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)出具滿足消防、質(zhì)量安全等意見后可辦理不動產(chǎn)分割、合并登記，促進非住宅商品房銷售。(責(zé)任單位：市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

（二）住宅項目規(guī)劃政策支持

1.優(yōu)化住宅容積率計算規(guī)則

（1）項目用地范圍內(nèi)按要求配建的公共服務(wù)配套設(shè)施(包含社區(qū)服務(wù)用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、托育助殘用房、醫(yī)療衛(wèi)生用房、公共衛(wèi)生間、文體用房等)建成并完成竣工驗收備案后無償移交且產(chǎn)權(quán)登記給各相關(guān)部門，建筑面積不計入容積率。

（2）在滿足規(guī)劃條件要求設(shè)置公共服務(wù)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)利用地下空間增設(shè)社區(qū)食堂、圖書室、游泳館、洗車房、健身房等配套設(shè)施，建筑面積不計入容積率。建成后由開發(fā)建設(shè)企業(yè)自持，面向全體居民運營，不得分割登記，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

（3）居住建筑封閉陽臺進深在2.1米以內(nèi)的部分，按水平投影面積的1/2計入容積率，進深超過2.1米的部分，按照全面積計入容積率，每戶陽臺水平投影面積之和，應(yīng)不超過套內(nèi)建筑面積（不含陽臺）的15%，超出部分按全面積計入容積率。房產(chǎn)測繪機構(gòu)需按以上規(guī)則進行封閉陽臺面積測算。

（4）建筑外墻保溫不計入地塊容積率計算。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)選擇新型外墻保溫材料，提高節(jié)能性能。

（5）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)采用石材、陶板、金屬板等富有質(zhì)感的高品質(zhì)建筑立面裝飾做法，其飾面層建筑面積不計入容積率。中心城區(qū)（東勝區(qū)、康巴什區(qū)、伊金霍洛旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)）住宅底部及住宅小區(qū)內(nèi)公服配套建筑、公共建筑應(yīng)采用石材、陶板、金屬板等富有質(zhì)感的高品質(zhì)建筑立面裝飾材料。

（6）鼓勵提升住宅半開敞空間，可設(shè)置外挑層高不小于兩個自然層高的戶屬空中花園，戶屬空中花園不計入容積率，不計入地塊建筑面積。

（7）為豐富居住空間形式，建筑面積超過180平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置1處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套型建筑面積的20%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。

（8）為補充適應(yīng)本地氣候特點的室外游憩設(shè)施和景觀空間，在不影響居民日常生活的前提下，可在小區(qū)場地內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊，將相互獨立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場、游園等公共空間相互連接。無圍護結(jié)構(gòu)風(fēng)雨連廊，其建筑面積不計入容積率、不計入建筑密度。

（9）為合理利用底層架空空間，補充健身、親子、閱讀、休閑等基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，可在集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設(shè)置架空層，作為小區(qū)公共通道、居民活動空間等使用，不得分割登記、不得分?jǐn)偂τ诿娣e不超過建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計入地塊容積率；超出建筑基底面積50%部分及高度大于4.9米的部分按實際面積計入容積率。

不計入容積率部分要與項目同步施工、同步驗收、同步交付，且不得違規(guī)出租出售和用于企業(yè)辦公、私人會所等與住房小區(qū)公共服務(wù)無關(guān)的用途，各相關(guān)部門要在驗收、交付使用等環(huán)節(jié)嚴(yán)格監(jiān)管，如企業(yè)未按要求投入使用，應(yīng)依法依規(guī)予以查處。

2.簡化住宅項目配套商業(yè)審批手續(xù)。為提高住宅項目規(guī)劃設(shè)計靈活性和居住生活便利性，可配套建設(shè)不超出總計容建筑面積10%的商業(yè)服務(wù)性建筑，規(guī)劃條件或土地出讓合同中未明確載明商住兼容比例的，按自然資源部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案比例確定，并同步簽訂土地出讓合同補充協(xié)議。規(guī)劃條件或土地出讓合同中明確兼容比例的從其規(guī)定。

3.根據(jù)住宅項目所處區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)定位等因素優(yōu)化地下車位配比，相關(guān)規(guī)定另行研究出臺。

本意見實施后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的新建住宅項目，已審批未開工的住宅項目，可申請優(yōu)化工程設(shè)計方案，并依法依規(guī)辦理規(guī)劃許可變更等相關(guān)手續(xù)。(責(zé)任單位：市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

三、落實信貸支持政策

（一）保障房地產(chǎn)合理融資需求。推動房地產(chǎn)項目融資“白名單”擴圍增效，建立與項目開發(fā)公司制相匹配的主辦銀行制，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制成員單位按職履責(zé)，加大項目把關(guān)、推送、問題項目修復(fù)及貸款投放力度，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資從依賴主體信用向基于項目情況轉(zhuǎn)變。對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、不存在涉法涉訴的項目，在風(fēng)險可控的前提下，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持。取得預(yù)售許可后已建未售未確權(quán)的房屋，可按套辦理在建工程抵押，允許抵押人根據(jù)項目銷售進度逐套解押銷售，滿足企業(yè)融資需求，促進項目如期交付。主辦銀行應(yīng)加強貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行鄂爾多斯市分行、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局、市自然資源局）

（二）加大個人住房貸款支持力度。落實國家關(guān)于調(diào)整存量房貸利率政策。居民家庭購買首套、二套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于15%。鼓勵商業(yè)銀行對生育多子女家庭商業(yè)貸款購買商品住房時給予核減一套家庭住房套數(shù)。完善商業(yè)性個人住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。住房公積金貸款實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，以申請貸款房屋所在旗區(qū)范圍內(nèi)實有住房套數(shù)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不涉及貸款信息。支持繳存人提取住房公積金用于自住住房裝修、物業(yè)管理、維護修繕等與住房直接相關(guān)的消費。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局、中國人民銀行鄂爾多斯市分行、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局）

四、加大住房保障力度

（一）增加保障性住房供給。按照以需定購、以需定建原則，有序推進保障性住房建設(shè)。用足用好國家保障性住房再貸款政策，探索組織地方國有企業(yè)按照政府主導(dǎo)、市場化運作、自愿參與思路，以合理價格收購符合戶型、面積、位置要求的項目用作保障性住房。堅持從實際出發(fā)，分旗區(qū)建立保障性住房輪候庫。中心城區(qū)（東勝區(qū)、康巴什區(qū)、伊金霍洛旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)）新掛牌土地，地上建筑面積在5萬平方米以上的，屬地政府根據(jù)需求可按照不低于地上建筑面積6%的面積且最低不少于1個單元的比例配建保障性住房或人才住房，納入保障性住房或人才住房體系統(tǒng)一管理。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局）

（二）有序推進城中村和危舊房改造。積極爭取各類專項資金，按照“拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合”科學(xué)分類，支持有需求的旗區(qū)因地制宜實施城中村改造?？珊侠碓黾幼≌玫厝莘e率，推動片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施提升完善，促進人居環(huán)境提升融合。加大危舊房改造力度，可采取新建、改建、加固等方式，優(yōu)先改造D級危險住房。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局）

（三）促進住房租賃市場發(fā)展。加強對住房租賃市場的監(jiān)管和引導(dǎo)，加大租賃住房有效供給，多渠道籌建租房房源，鼓勵專業(yè)化租賃運營企業(yè)發(fā)展，支持企業(yè)改造盤活自持商品房用于租賃，鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍。規(guī)范住房房源信息發(fā)布。住房租賃企業(yè)應(yīng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。支持商業(yè)銀行向各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款，支持向住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。加強租賃合同備案管理，出租人和承租人應(yīng)實名簽訂住房租賃合同。探索推動租購住房在公共服務(wù)上享受同等權(quán)利。建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布租金水平信息。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市教育體育局、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局）

五、改革商品房銷售模式

（一）試點推進商品房現(xiàn)房銷售。嚴(yán)格落實有關(guān)鼓勵政策，加大用地、規(guī)劃報建、金融等扶持力度，繼續(xù)在試點旗深入推進商品房現(xiàn)房銷售，新掛牌土地全部實行現(xiàn)房銷售，已出讓未開工土地可整體或選取部分樓棟實行現(xiàn)房銷售。繼續(xù)實行預(yù)售的項目，逐步提高預(yù)售辦理條件，條件成熟后可逐步向現(xiàn)房銷售過渡。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局負(fù)責(zé)）

（二）積極促進住房“以舊換新”。積極搭建平臺，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、購房人聯(lián)動，通過“舊房幫賣、新房預(yù)訂”等途徑暢通商品房“賣舊買新”實施路徑。金融機構(gòu)對個人舊房可采取“靈活抵押”的方式，對購房人提供貸款支持，定向用于抵押人購買新房。開展二手房“帶押過戶”。鼓勵國有企業(yè)收購個人用于“以舊換新”的舊房并改造為保障性住房或人才住房，各旗區(qū)可給予收購補助資金，金融機構(gòu)可給予融資貸款支持。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局）

六、優(yōu)化房地產(chǎn)監(jiān)管

（一）加強住宅項目全環(huán)節(jié)監(jiān)管。落實《住宅項目規(guī)范》（GB 55028-2025）、《內(nèi)蒙古自治區(qū)高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》（內(nèi)建房〔2024〕178號）和《鄂爾多斯市高品質(zhì)住宅小區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)》,各相關(guān)主管部門按照各自職能職責(zé)加強對住宅項目從土地出讓、規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計、施工建設(shè)、銷售、工程驗收、物業(yè)管理全環(huán)節(jié)的評審、監(jiān)管，推動高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在項目中有效落地。對新建住宅項目未按要求建設(shè)交付等問題，應(yīng)及時查處整改。深入推進星級綠色建筑發(fā)展，嚴(yán)格落實綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)“做好房子、做好服務(wù)、做好企業(yè)”，提升全行業(yè)住宅品質(zhì)意識，以優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目為示范引領(lǐng)，帶動全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水平提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在售樓場所醒目位置公示小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施、公攤面積、前期物業(yè)費等信息。(責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局)

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)項目審批。推行“拿地即開工”，房地產(chǎn)開發(fā)項目全流程實行“一次性告知、一套申請材料、完成多項審批”的在線辦理模式，限時辦結(jié)。房屋建筑工程項目滿足土地、規(guī)劃條件，建設(shè)單位確定施工單位后，可分階段核發(fā)建筑工程施工許可證，支持單獨核發(fā)基坑支護和土方開挖階段建筑工程施工許可證。房屋建筑工程項目在消防、水電等滿足相關(guān)要求的前提下，責(zé)任主體作出承諾和責(zé)任可追溯后，可依法依規(guī)對項目開展分期驗收。分期驗收時，住宅配套的公共服務(wù)用房須在首期建設(shè)、同步交付。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在新開發(fā)項目網(wǎng)簽商品房買賣合同中約定“交房即交證”，督促企業(yè)在房屋驗收階段將規(guī)劃核實、消防驗收、檔案驗收等事項納入聯(lián)合驗收，逐步實現(xiàn)“交房即交證”。將房地產(chǎn)企業(yè)的信用評價、涉法涉訴、是否存在違規(guī)建設(shè)和逾期交付等情況作為參與土地招拍掛的參考條件，限制存在停工逾期爛尾、重大債務(wù)風(fēng)險等出險企業(yè)新開發(fā)項目。建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局）

（三）全力防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。堅持分類處置、“一項目一策”，充分發(fā)揮項目融資“白名單”作用，積極推動銀行業(yè)金融機構(gòu)加大房地產(chǎn)融資支持力度，全力打好保交房攻堅戰(zhàn)，推動商品房項目按時保質(zhì)交付。推動房地產(chǎn)開發(fā)實行項目開發(fā)公司制，項目公司的經(jīng)營范圍僅限于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，不得開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以外的業(yè)務(wù)。強化項目公司屬地監(jiān)管職責(zé)，落實項目公司法人主體權(quán)利，項目交付前嚴(yán)禁企業(yè)總部、股東抽調(diào)項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。持續(xù)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范化解行動，實施項目風(fēng)險動態(tài)監(jiān)測，加大涉險項目解困幫扶，多渠道、多方式籌集資金，支持國有企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、金融資產(chǎn)管理公司等參與項目重組。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行鄂爾多斯市分行、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局）

（四）加強預(yù)售資金監(jiān)管。加大全過程監(jiān)督監(jiān)管力度，督促房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房人將預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶，確保監(jiān)管額度內(nèi)資金專款用于工程建設(shè)，保障建設(shè)質(zhì)量，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管等違法違規(guī)行為，鼓勵購房人參與監(jiān)督，確保商品房竣工交付。對不按規(guī)定執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管的企業(yè)，應(yīng)依法依規(guī)嚴(yán)格查處并記入信用檔案。進一步優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點和額度。對于符合全市高品質(zhì)住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的項目，在保交付的前提下可適當(dāng)優(yōu)化資金撥付節(jié)點、提高撥付比例，支持項目加快建設(shè)。支持通過銀行保函方式置換預(yù)售監(jiān)管資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行鄂爾多斯市分行、國家金融監(jiān)督管理總局鄂爾多斯監(jiān)管分局負(fù)責(zé)）

（五）持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。強化部門聯(lián)動，健全聯(lián)合執(zhí)法和懲戒機制，加大市場亂象整治力度，加強二手房交易監(jiān)管，嚴(yán)厲查處捂盤惜售、價格欺詐、延期交付、降低交付品質(zhì)、違規(guī)銷售工抵房及利用新媒體等途徑炒作、虛假宣傳等擾亂市場秩序行為，保障購房人合法權(quán)益。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案制度，加強對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員監(jiān)管。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)督管理局）

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期三年。本意見施行后，國家、自治區(qū)另有規(guī)定的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

鄂爾多斯市人民政府

2025年8月6日

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